家づくりのお金の基本｜注文住宅にかかる費用を知っておこう

家を建てようと思った時に、まずはどのくらいのお金が必要なのか、気になる方が多いのではないでしょうか。

家づくりは建物の費用だけではなく、外構など建物まわりの工事、登記や保険、税金など様々な費用がかかってきます。

かなり多いですよね。思ったよりも建物本体以外の費用がたくさんあると思った方もいらっしゃるのではないでしょうか。このように多くの項目がありますので、建物だけではなく、家づくり全体での予算計画を考えることが大切です。

この記事では、家づくりにはどんな費用がかかるのかをお話しします。

注文住宅の建設費の平均はどのくらい？

家を建てる地域や家の大きさ、依頼先などの条件により、家づくりにかかる費用は当然違ってきます。ですのであくまでも参考ではありますが、平均では住宅の建設費がどのくらいなのかを見てみましょう。

住宅金融支援機構（昔の住宅金融公庫のこと）では、フラット35（住宅ローン）の利用者についてのデータを毎年公表しています。

それによると、2021年度の注文住宅の建設価格の全国平均は、建物のみ（所有している土地がある場合）で3,572万円、土地と建物の両方を取得する場合で4,455万円となっています。

参照元：住宅金融支援機構 2021年度 集計表

この金額は全国平均であり、首都圏では全国平均よりも高くなっています。特に土地購入費用の首都圏平均は2,220万円ですので、全国平均の1,444万円とは大きな差がありますね。ですので、あくまでも目安にする程度としてください。

ちなみに。
国土交通省の住宅局からも「住宅市場動向調査報告書」が毎年出されていて、注文住宅の調査対象が約2,500件（令和3年度）となっています。上記の住宅金融支援機構の方は、注文住宅の集計件数が28,629件と多いので、今回はこちらを紹介しました。

家づくり全体にかかる費用の内訳

家づくりの費用は、大きく分けて次の３つがあります。

すでに土地がある場合には土地取得費用はかかりませんので、建築費用と諸費用のみですね。
ではそれぞれの費用について、具体的に見ていきましょう。

土地の取得費用

土地の取得のためには、土地代金の他に下記の費用が必要になります。

仲介手数料

仲介手数料は、土地の売買を仲介した不動産会社に支払う費用です。宅地建物取引業法により上限が定められていて、「土地の価格×3％＋6万円」となります。
（不動産会社が所有する土地を購入した場合は、仲介手数料は不要）

土地の購入代金には消費税はかかりませんが、その他の費用（仲介手数料や司法書士の報酬など）にはかかります。また、建物の工事費には消費税がかかりますので、混同しないように気を付けてください。

登記費用（登録免許税、司法書士報酬）

所有権移転の登記費用は、登記簿に記載されている不動産の所有者を変更するためにかかる費用です。登記する際にかかる「登録免許税」と、司法書士に手続きを依頼する際に支払う「司法書士報酬」の２つがあります。

土地の売買による所有権移転登記の登録免許税の税率は、2023年（令和5年）3月31日までは軽減措置により「土地の固定資産税評価額の1.5％」です。

参照元：税務署｜登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ

司法書士報酬は、5～10万円前後が一般的です。

契約印紙代金

土地の売買契約を交わす際にかかる費用（税金）です。土地の売買契約書に印紙を張って納めますが、土地の契約金額によって印紙代が決まっています。

契約書は２通作成し、一般的には売主と買主が１部ずつ収入印紙を負担します。

2024年（令和6年）3月31日までは軽減措置が適用されています(下記表の右欄)。

契約金額	印紙代	印紙代(軽減税率)
100万円を超え 500万円以下	2,000円	1,000円
500万円を超え 1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円を超え 5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円を超え 1億円以下	60,000円	30,000円

参照元：国税庁｜契約書に係る印紙税の軽減措置

不動産取得税

不動産取得税は不動産を取得した際にかかる税金で、一度だけその不動産がある都道府県に納めます。

ただし住宅用の土地であれば、軽減措置や特例が適用されて、不動産取得税がかからないケースが多いです。

不動産取得税額＝固定資産税評価額×税率

不動産取得税は土地の販売価格ではなく、土地の固定資産税評価額に税率をかけて計算します。2024年（令和6年）3月31日までの取得であれば軽減措置が適用になり、税率は3％です。

住宅用の土地であれば特例が適用になり、固定資産税評価額×1/2に軽減されます。こちらも2024年（令和6年）3月31日までの取得についてです。

また、住宅用の土地であれば、算出した不動産取得税額から下記のAかBのどちらか多い額が控除になります。
　A：　45,000円
　B：（土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1/2）×（住宅の床面積(200㎡が上限)×2）×3％

不動産取得税の軽減措置が受けられる条件

注文住宅を建てる場合は先に土地を購入しますが、その場合は3年以内に建築しなければ軽減措置が受けられません。

知らずに期限が過ぎてしまったということがないように、スケジュールをよく確認しておきましょう。そして申告が必要です。

申告方法や特例、軽減措置の利用方法については、都道府県によって手続きが違うので、自分が取得する土地の都道府県の内容をよく確認してください。

ちなみに東京都の事例になりますが、主税局のホームページには不動産取得税計算ツールがあります。

固定資産税、都市計画税

固定資産税と都市計画税は、毎年1月１日時点に不動産を所有している人に対して課税されます。

年の途中で土地を購入した場合は、日割り計算した額を支払うのが一般的です。都市計画税は市街化区域内の不動産にのみ課税されます。

地域により異なる場合があるので、詳しくは購入する土地の自治体について調べましょう。

住宅ローン費用

住宅ローンを使用する場合には、「住宅ローン手数料」「保証料」「印紙代」「登記費用」がかかります。手数料や保証料は利用する金融機関によって差があります。

金利だけではなくこの手数料や保証料についてもよく検討して金融機関を選択しましょう。

土地によってかかることがある費用

上記のほか、土地によっては「建物の解体費用」「水道の引き込み」「地盤改良費用」「測量費用」などがかかる場合もあります。

実際に支払いが発生するタイミングは土地の購入後になりますので、この費用については後から解説する「建築費用」のうちの「別途工事費」に含めています。

どんな費用がかかるのかは、下記の記事の後半で解説しています。

建物の建築工事費用

ここからは建物の建築費用について見ていきましょう。家の建築工事費用は、主に次の３つに分かれます。

この分け方にははっきりとした決まりがありません。建築会社によってどこに分類するかが違うこともあり、例えば設計料が本体工事費に含まれていることもあります。

それぞれの項目について、順番にお話しします。

本体工事費

本体工事費は、建物そのものを建築するために必要な工事の費用が含まれます。

本体工事費には、外部の塀や駐車場、庭などの工事は含まれません。

家づくりについて調べ始めると、「坪単価」という言葉をよく目にしますよね。

これは明確な定義があるわけではないのですが、この「本体工事費」を床面積（坪）で割って出していることが多いです。ちなみに１坪は約3.3㎡です。

別途工事費

別途工事費は、会社によっては「付帯工事費」といわれていることもあります。主に建物以外の部分の工事にかかる費用が含まれています。状況によってはかからない費用もあります。

設計料

工務店やハウスメーカーなど設計と工事を同じ会社が行う場合、設計料は本体工事の中に含まれていることもあります。

設計事務所に依頼する場合は本体工事とは別の項目になり、本体工事費と別途工事費の合計金額の約10％程度が目安です。

諸費用

諸費用とは、上記の工事費以外にかかる費用のことです。多くの項目がありますが、状況によってかからない費用もあります。

工事関係の諸費用

諸費用のうち、工事に関係する費用には以下のものがあります。

住宅ローン費用

住宅ローンを利用する場合には様々な費用がかかります。金額が金融機関によって違いますので、利用を予定している金融機関の内容を確認しましょう。

登記費用

建物を新築する際に必要な登記は３つです。（土地については上記の土地の項目を参照）

税金

その他の諸費用

まとめ

このように家づくりには建物本体の費用以外にも、たくさんの費用がかかります。家づくり全体でどのくらいの予算がかかるのかを意識しながら計画を進めていきましょう。

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